“外墙还在不停地掉，小区每幢楼外表都已千疮百孔，这么下去总不是个办法啊！”9月22日，宝山区阳光美林苑小区居民李女士在解放日报·上观新闻“民声直通车”平台留言反映。据居民称，烂糟糟的外墙使这个建成仅10年的欧式风格小区看起来已饱经沧桑，至今仍不断掉落的墙皮块，更成为居民们的心头大患……
近一两年来，解放日报·上观新闻已多次报道上海一些小区的外墙掉落隐患。根据市住房和城乡建设管理委员会在2022年底牵头制定的《上海市房屋高空坠物安全隐患排查整治三年行动计划（2023-2025）》，今年年底前理应全面消除一般隐患。那么，这些迟迟得不到修缮的小区，究竟该怎么破解困局？
严重的楼幢，外墙掉落面积已过半
阳光美林苑小区位于月富路上，2015年建成入住，小区内有24个门幢。9月23日，记者从月富路上的东门进入小区，正前方的是小区11号楼。抬头一看，东侧外墙上几块贯通前后半个墙面的巨大缺失区域很夺目，一块区域差不多就有一层楼的高度。小区原本的外墙是偏暗的黄色，而缺失的区域则呈土黄色，且斑驳不平，两者之间边界分明，一些区域边缘看得出整齐的切割痕迹。“有些是掉落的，有些是空鼓起翘后被铲除的”，居民们介绍。绕11楼转一圈发现，外墙缺失的区域不仅东侧存在，南侧、西侧外墙上也多处呈大块剥落状态，仅北侧墙面上缺失区域较少。
小区11号楼东侧外墙上几块贯通前后半个墙面的巨大缺失区域很夺目。
外墙缺失区域边缘看得出整齐的切割痕迹，业主称有些是空鼓起翘后被铲除的。
“11号楼外墙还算好的。”记者被领至小区最北处，这排房子是外墙脱落的重灾区。以最东端的19号楼为例，外墙看起来颇有些触目惊心了：东墙的南半幅外墙几乎已全部脱落，仅残留了零星几块原墙面。大面积坑坑洼洼的土黄色内墙，使整个楼看起来好似是土墙砌成。记者对北侧这排房子进行番统计，东侧、南侧、西侧外墙掉落的面积应已过半。
图为19号楼东侧的外墙，看起来颇有些触目惊心。
外墙怎成如今这般？居民们七嘴八舌地还原了经过。小区入住后没多久，2017年，外墙就开始空鼓起翘，并陆续发生剥落的情形。当时，房子还在5年保修期内，开发商出面对剥落区域进行了修补，“墙上一些区域可以看到颜色很深的‘补丁’，就是开发商当时修的。”但随着2020年保修期到期，开发商“甩手”不再承担维修，只能由物业隔一段时间请专业队伍进入小区，利用登高车进行高空作业，将起翘的区域铲除，避免掉落伤人，并简单涂抹一些防水涂料。
管理小区的“静安城建投资物业有限公司”的一名工作人员则告诉记者，物业会每天巡查记录外墙空鼓处，待积累到一定的量再请施工队进场登高排险。今年已在5月和9月安排过两次了，“9月的排险前几天刚结束，小区共铲除外墙空鼓区域20余处，铲下的外墙装了60多袋。”
可即便隔三岔五排险铲除，日常仍然会外墙零星掉落，给居民进出带来隐患。台风天更是掉落的高峰期，“坐在家里就能看到外墙墙皮被风掀开，飘来飘去然后‘嘣’一声掉下来”“去年9月16日台风天，掉下来的墙皮砸到了不少车，还砸伤一名保安”……而记者在小区注意到，除了在楼道入口等处张贴的“注意避让”贴纸外，小区并无其他日常防护措施。
去年台风天，一大块外墙正被风掀开。（居民提供）
铲除重做，居民认为开发商得负责
阳光美林苑小区的外墙为何掉落得这么狠？物业工作人员称，这与外墙使用了一种名为“无机保温砂浆”的材料有关。
阳光美林苑小区的外墙为何掉落得这么狠？物业工作人员称，这与外墙使用了一种名为“无机保温砂浆”的材料有关。
“无机保温砂浆”这个名字并不让人陌生。据记者了解，2011年起，上海不少小区的开发建设中，都曾广泛使用该材质作为外墙的保温层。但随后很快发现，由于这种材质吸水率高，日晒雨淋后极易空鼓开裂并脱落，存在着先天缺陷。几年后，2018年9月起，无机保温砂浆便被严禁用于上海的建筑物外墙保温系统，以确保住宅工程的质量安全。但在2011年至2018年期间建设的这些小区却因此麻烦不断，饱受外墙掉落隐患的困扰。2023年时，上海曾组织过一轮高空坠物专项排查，排摸发现，包含保障性住房小区在内，外墙采用了无机保温砂浆材质的住宅小区多达633个。
这些小区的高空坠物隐患如何消除？2023年1月31日出台的《关于上海市既有住宅外墙高坠隐患处置的通知》中明确，对于保修期内存在质量问题等几种情形的小区，明确由房屋建设单位即开发商来承担维修责任；对于保修期外的房屋，高坠隐患原因不清晰、无法明确处置责任的，可以依据检测鉴定结论，来明确是否应该由房屋建设单位承担维修责任，或者由房屋建设单位和房屋使用安全责任人共同承担维修责任。
仅将空鼓处铲除只是权宜之计，对于阳光美林苑小区的居民们来说，对外墙进行整体修缮、彻底消除坠物隐患是头等大事。在小区业委会办公室，一名业委会成员向记者表示，业主们普遍认为，小区在保修期内就已经出现外墙脱落的现象，开发商本应在保修期内就将外墙问题彻底解决，岂能出了保修期就甩手不管？“至于维修的资金如何分摊可以谈”，他表示，本届业委会今年6月刚刚成立，与开发商取得联系并进行商谈，已列入本届业委会的工作计划，“但现在的困难是，怎么才能联系得到开发商？”
尽管9月份刚刚进行过登高排险，记者在小区里又看到了多处空鼓起翘的外墙。
阳光美林苑小区的开发商是“上海福沁置业有限公司”。月浦镇房办的负责人告诉记者，2023年首届业委会成立时，开发商曾派代表参加过相关程序，但此后，便无法再联系到开发商。工商登记信息显示，福沁置业目前仍是存续状态，9月23日，记者前往其注册地址“宝山区古莲路189号601-604室”查看。古莲路189号内是一幢大楼，门卫保安告诉记者，大楼的1楼到3楼是一家超市，楼上是居民家，顶楼才是作为办公使用。保安称，此前是一家电梯企业租下入驻，但早已搬离，进入顶楼的电梯如今也一直被锁着。“福沁置业？没有听说”，保安称。
古莲路189号。门卫保安称顶楼区域原本是企业办公所用。
如何破解“建设单位推卸责任”困境？
截至目前，上述600余个外墙采用了无机保温砂浆材质的小区，不少都已经得到了系统性的修缮，尤其是大量的保障性住房小区。据记者了解，这些小区由第三方出具的检测报告及责任认定中，均指出房屋建设单位理应要承担维修责任。最终的修缮，基本都遵循了建设单位实施修缮、政府给予相关专项维修资金补贴的解决路径。
一些幸运的商品房小区也是如此。如虹口区的复地新都国际小区自2012年4月交付以来，一直受到外墙立面空鼓开裂问题的困扰。最终，在市、区两级政府的联合约谈与多方数次协商沟通后，开发商终于愿意出资，承担3600万元维修费用的大头，加上政府从公共安全抢险资金中提供的部分保障和业主房屋维修资金承担的10%，外墙维修资金得到了解决，从而推动了外墙的整体修缮。
除了阳光美林苑小区外，解放日报·上观新闻今年以来还关注了闵行区浦江颐城等多个被外墙坠物困扰却又得不到系统修缮的小区。这些小区背后的困境相似：建设单位以小区过5年房屋保修期等为理由推卸责任，或干脆称无力开展维修工作，属地政府协调难度较大。
记者查询工商登记信息发现，“上海福沁置业有限公司”是“上海静安城建投资置业有限公司”为开发阳光美林苑所成立的项目公司。9月24日，记者又前往“静安城投”的注册地址泰州路222号了解情况。如今位于泰州路222号已是“新静安集团”，工作人员告知，新静安集团即为原静安、闸北两区合并后由相关国企合并而来。如何联系得上福沁置业？福沁置业会承担外墙维修费用吗？一位工作人员接待了记者，他表示需要内部先行了解下。但截至发稿前，记者没有收到任何答复。
如今位于泰州路222号的是“新静安集团”。
本市房屋高空坠物安全隐患排查整治三年行动已近尾声，阳光美林苑等小区的居民们呼吁，应尽快对目前仍未能开展外墙维修的小区进行梳理，并由市区建管部门出面，约谈相关建设单位，督促它们承担维修责任。尤其是一些国企开发商，理应要对自己开发建设的小区负责。对于拒绝开展维修工作的建设单位，也应指导业主通过司法途径追究建设单位的主体责任。
此外，近年来，不少人大代表呼吁延长小区房屋质保期。2022年，山东省已率先发布指导意见，将外墙面等部位的保修期由5年延长至10年，来保障购房人的合法权益。这一做法也值得参考借鉴。
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