文/北京进深 严明会
1月17日，丰台嘉棠璟樾的售楼处正式开放。
掐指一算，距离它拿地已经过去了134天。置业顾问称，样板间预计1月底开放，开盘大概率是在春节后。
这节奏，对于北京当下的新房市场来说，属实算不上快。
嘉棠璟樾，是城建发展新董事长齐占峰上任后的首秀，其重要性不言而喻。
为了这第一仗打得漂亮，齐董相当谨慎，没有单打独斗，而是拉上了“兄弟”——住总集团，以及北京建工地产。三家国字头房企联手，在2025年9月5日以29亿元的底价，拿下嘉棠璟樾所在地块。
这三家企业在嘉棠璟樾持股比例为48%、42%和10%。
虽然城建发展是控股股东，但齐占峰很懂“借力”，大方地把操盘权交给更了解丰台岳各庄的北京建工地产。
北京建工地产曾在这里打过一场胜仗，项目西北2公里左右是熙华台，2023年10月开盘，437套房基本售罄，网签均价8.14万/平米。
为了不辜负这份信任，建工地产也拿出了看家本领——嘉棠产品系。在怀柔，嘉棠澐玺也很争气，拿下去年区域销冠，只剩少量尾盘在售。
虽然披着“嘉棠系”的外衣，但嘉棠璟樾却copy了不少熙华台的户型设计，甚至有一些设计细节还不如“前辈”，比如缺少独立玄关，入户门正对卫生，卫生间缺失。
这也导致初版户型图出炉后，被购房者一顿吐槽，它只好紧急“打补丁”，再加上厕所。但入户门正对卫生间等尴尬设计，它却“无动于衷”。
这或许也是造成嘉棠璟樾卖房拖拉的因素之一，但更深层的原因可能藏在它的“股权结构”里。项目背后有三个股东，内部决策链条复杂。
正应了那句老话，三个和尚没水喝。在需要快速反应的市场里，合力有时也意味着妥协与磨合。
01
嘉棠璟樾有些生不逢时，它撞到了北京收紧“好房子”政策的枪口上。
此前，丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米阳台+花池，得房率接近100%。
而现在，嘉棠璟樾不仅南向阳台进深1.45/1.5米，还少了花池的赠送。这个尺度在丰台算是好房子新规出台以来，最小赠送了。
不仅赠送“缩水”，它的户型设计甚至还不如隔壁海淀项目。
规划8栋10-18F住宅楼，共440套，面积段99/118/123/138/155/179㎡。其中138㎡是主力户型，占比近四成。
起步建面99㎡三居，位于3#、6#、7#的西边户，以及8#整栋。
按理说建面都接近100㎡，最起码是三面宽，例如建工怀柔的嘉棠澐玺97㎡也都做到三面宽。
但嘉棠璟樾99㎡还是南向两面宽的狭长型户型，进深面宽比接近2，通透性、采光一般。
别家进门后的过道，可以放家政间或者收纳柜；但嘉棠璟樾过道颇为鸡肋，就只是过道，浪费了不少面积。
在赠送方面，南向只有卧室是阳台，客厅送大尺度转角飘窗，且北向有一间卧室赠送设备平台。
看起来赠送不少，但赠送后的得房率竟然不到90%。
该户型原来只有1个公共卫生间。设计师倒是很听劝，改良后，主卧也有了卫生间。
118㎡四居位于6#中间1个单元，以及7#3个单元。
入户门正对卫生间。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。
入户门位置没有玄关柜，家政间只能放在餐厅旁。
同时，入户门到客卫的通道，存在面积浪费。这也导致北向两个卧室面积都偏小，甚至有一间才7.68㎡，舒适度大打折扣。
123㎡四居只有3#东边户，房源很少，跟118㎡户型设计大差不差。
比较大的差异是，118㎡北向只有一间次卧赠送设备平台，123㎡则多了东面的飘窗。
主力138㎡和155㎡户型，都是四居，原本很尴尬，也只有两个卫生间；
改良后，南向次卧加了一间卫生间，但是暗卫。而且加完厕所后，该次卧的空间被压缩了不少。
通病还是入户门正对卫生间，没有独立玄关，过道面积依旧浪费。
其中，138㎡边户的西北次卧，赠送了飘窗，有西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适；主卫虽然有浴缸，但没有淋浴房。
更离奇的是，138㎡户型还有一个独立的家政间，155㎡户型家政间就放在餐厅旁边。
顶配176平户型，终于有独立玄关。原来只有一个主卧套房，更改后，南向次卧也变成套房，增加了卫生间。
值得注意的是，顶配位于4#边户，面临南侧6#和5#的遮挡风险。
02
之所以，嘉棠璟樾在户型设计上“施展”不开，是因为小区地块东西短、南北长，呈长条状。
如果，再加上四周退线的距离，原本2.66的容积率，可能要超过3.0。
嘉棠璟樾的总平图上，只有东南角10# 楼洋房标注了与东侧红线（围墙）的退线距离是3.96米，其余都没有标记退线数值。
靠着东侧围墙的2#楼和5#楼，肉眼可见的紧贴用地红线，最窄的距离不到2米。东边的靛厂绣园，靠近围墙的三栋塔楼高度分别是60米、51.6和51.5米。
而《消防法》要求，住宅楼与围墙应保持6米以上距离，且6米内不得有高于围墙的建筑。
“消失”的退线数值，也被眼尖的群众发现了。
开发商在反馈意见中解释称，项目东侧相邻用地内有现状建筑，与相邻单位协商。这样一来，就不再按照《北京地区建设工程规划设计通则》计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。
这种地形，楼栋排布有难度，建工只能点状排布。
整体建筑北高南低，东南角做了一栋10层高洋房。
南北间距大部分在50米以上，但相邻楼栋的东西对角间距明显不足。
最近的只有2米多，站在7号楼南阳台和8号楼北设备平台上，应该能够握到手。
另一方面，东西间距过于紧凑，也不利于打造大面宽产品。
同时，交通动线设计同样考验技术。
嘉棠璟樾的车库出入口，蛮有意思的。进出地库不在同一个口，路线设计非常迂回。
特别是进车口，进门之后开出50多米，左转一个U形弯才能进入地库。
开发商称，集中布置在用地西南角，是为了尽量减少车库出入口对相邻住宅的影响。
03
嘉棠璟樾的位置确实很香，它位于三环至四环之间，离海淀近，能实现“住在丰台、学在海淀”。
南侧不远处就是北京十一中堂实验学校，今年高中部今年将招收首届学生。
更香的是，它的地价缝差也很诱人。拿地价29亿元，折合楼面价5万元/平米。周边老破小居多，大多为经适房、公房。
次新二手房紫辰院的挂牌价约8.76万/平米，保利和光逸境约8.4万/平米。西北2公里左右的熙华台，2023年10月开盘，437套房基本售罄，网签均价8.14万/平米。
嘉棠璟樾有“好房子”元素加持，大概率会在熙华台的成交价上，略高一点。销售顾问也坦言，项目均价在8万+/平米。
再看下西北7公里外的海淀宝山村双子，海宸元境的成交均价8.4万/平米，北京隅海岄约8.6万/平米。
但，嘉棠璟樾也是一个Buff叠加Bug的地块。
其一，它不是地铁盘，轨交出行不友好。距离地铁10号线六里桥站步行约2公里，且距离未来规划的地铁11号线青塔站约800米。
其二，项目北侧就是北京西站车辆段，或许会有噪音。
其三，南面有一座15层高的塔楼，会让地块退线较大；加上东面和南面的围墙属于靛厂绣园的，改造是个难题；
其四，东面隔着绣园，还有一块巨无霸地块待供，占地8.84公顷，地上建面23.5万平米，容积率2.66，上市时间未知。这块地的整体参数，要好于嘉棠璟樾。
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